棒棒策略中指研究院最新数据：2026一季度近8成商圈租金下降，谁还在抄底写字楼？

　　写字楼租金指数运行分析

　　2026年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.51元/平方米/天，环比下跌0.53%。从不同商圈表现来看，一季度写字楼租金环比下跌的商圈共62个，占比77.5%；18个商圈租金环比上涨，占比22.5%。

　　从行业宏观环境来看，2026年一季度宏观经济开局良好，部分主要经济指标增速回升。具体来看，2026年一季度GDP同比增长5.0%，增速较上年四季度加快0.5个百分点。消费方面，2026年一季度，全国社会消费品零售总额同比增长2.4%，增速较上年四季度加快0.7个百分点。投资方面，2026年一季度，全国固定资产投资（不含农户）止降转增，同比增长1.7%（2025年全年同比下降3.8%），房地产开发投资同比下降11.2%，降幅较2025年全年收窄6.0个百分点。出口增长较快，2026年一季度出口总额（以人民币计价）同比增长11.9%，增速较2025年全年加快5.8个百分点。

　　服务业经济保持较快增长，企业经营活动恢复扩张态势。2026年一季度，服务业增加值同比增长5.2%，其中租赁和商务服务业，信息传输、软件和信息技术服务业，金融业增加值分别增长12.2%、10.6%、6.5%，增速相对较快，对写字楼市场需求释放形成一定支撑。3月，服务业商务活动指数为50.2%，重回荣枯线以上，表明服务业企业的经营活动经历多月收缩后恢复温和扩张态势，有助于提振写字楼市场。

　　整体来看，2026年一季度，宏观经济开局良好，部分行业增长较快，为写字楼市场需求恢复提供支撑，但写字楼市场的全面恢复仍需时日，重点城市写字楼租金延续下行态势。

　　1.租金变动：2026年一季度重点城市写字楼租金环比下跌0.53%

　　2026年一季度，重点城市写字楼市场呈现局部改善、整体承压的特征。需求端，人工智能等科技产业、专业服务业、金融业仍是市场需求主力，新兴产业扩张带来的扩租和搬迁升级需求为市场提供增量，但部分传统行业需求仍相对疲软。供应端，部分城市仍有新增供应入市，推高市场存量，增加楼宇空置压力。租金方面，业主仍普遍采取“以价换量”策略，通过降价、延长免租期、提供装修补贴等多元方式改善出租率，重点城市写字楼市场租金延续下行态势，但部分商圈跌幅收窄。根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2026年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.51元/平方米/天，环比下跌0.53%。

　　2.商圈表现：近八成监测商圈租金环比下跌，海口国兴、杭州武林等跌幅相对较大

　　2026年一季度，一线城市样本中，77.8%的商圈写字楼租金环比下跌，22.2%的商圈写字楼租金环比上涨。二线城市样本中，77.3%的商圈写字楼租金环比下跌，22.7%的商圈写字楼租金环比上涨。

　　2026年一季度，62个样本商圈写字楼租金环比下跌，占比77.5%，数量较上年四季度减少1个。其中，海口国兴、杭州武林等5个商圈租金环比跌幅在2.0%以上，重庆江北嘴、天津劝业场街、上海南京西路、北京CBD等10个商圈租金环比跌幅在1.0%-2.0%之间，广州琶洲、长沙五一广场、天津小白楼街、重庆南坪等24个商圈租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间，武汉金融港、南昌红谷滩中心区、重庆观音桥、杭州西溪等20个商圈租金环比跌幅在0.1%-0.5%之间，广州北京路、上海张江、杭州申花3个商圈租金企稳，环比跌幅在0.1%以内。

　　与此同时，亦有少部分商圈写字楼租金环比上涨。其中，苏州狮山商圈租金环比涨幅最大，为1.86%；上海五角场、杭州钱江世纪城等6个商圈租金环比涨幅在0.5%-1.0%之间，深圳车公庙、武汉武昌中心等8个商圈租金涨幅在0.1%-0.5%之间，杭州钱江新城等3个商圈租金涨幅在0.1%以内。

　　3.租金趋势：核心商圈写字楼市场有望率先企稳，多数城市租金或继续承压

　　2026年《政府工作报告》定调“实施更加积极有为的宏观政策”，提出要“因地制宜发展新质生产力，建设现代化产业体系”，年内宏观政策将延续积极取向，夯实经济回升向好基础，为写字楼市场恢复提供支撑。需求端，集成电路、量子科技等新兴支柱产业和未来产业，以及人工智能等战略前沿领域企业发展有望提速，相关企业写字楼扩租、搬迁升级需求有望释放，或将带动部分商圈需求结构改善。

　　展望后市，重点城市写字楼市场表现或存在分化：一二线城市中，少数楼宇品质较好、科技企业密集的成熟商圈市场有望率先筑底企稳。但对大多数城市而言，新增供应入市叠加存量项目需求不足，写字楼市场供大于求态势短期内难以缓解，重点城市写字楼租金仍存在下行压力，但租金跌幅有望随需求改善逐步收窄。

　　重点城市大宗交易市场表现

　　1.交易总量：市场活跃度较上年同期下降，一线城市交易集中，金额占比超八成

　　2026年一季度，我国大宗交易市场活跃度不及上年同期，交易宗数与交易金额均下降。交易宗数方面，2026年一季度，中指数据共监测到大宗交易151宗，较上年减少11宗。其中一线城市交易宗数为27宗，上海交易最为集中，为13宗，北京、深圳分别为7宗、6宗，广州1宗；二线城市交易宗数为13宗，其中杭州、重庆交易宗数为2宗，武汉、天津等9个城市各1宗；三四线城市交易宗数为11宗，发生交易的城市包括上饶、惠州等10个城市。

　　2026年一季度，以披露交易金额的交易计算，中指数据共监测到大宗交易256亿元，高基数下同比下降42%。其中一线城市交易金额为210亿元，上海交易金额为137亿元，北京、深圳在30-40亿元之间。二线城市交易金额为28亿元，杭州交易金额最高，近4亿元。三四线城市交易金额为18亿元，上饶交易金额最高，为2.6亿元。

　　1.本报告所统计的大宗交易标的资产的物业类型包含写字楼、商业、酒店、综合体、工业厂房、产业园区、公寓等，不含地块、住宅。此外，不含交易金额在1亿元以内的交易，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。

　　2.交易特征：优质写字楼以旧受投资者青睐，交易金额占比超四成；机构投资者收购行为仍相对活跃，交易金额占比超三成

　　分物业类型来看，优质写字楼、综合体、商业交易金额占比近八成。从交易宗数来看，2026年一季度，以商业、写字楼、综合体为标的的交易共25宗，合计占比约五成，酒店交易亦相对活跃，交易宗数为10宗。以披露金额的交易计算，写字楼交易金额相对较高，为107亿元，占比42%；综合体交易金额约60亿元，占比23%；酒店、商业交易金额均在30亿元左右，占比分别为12%、11%；工业厂房、租赁住房、产业园区等交易金额合计约30亿元，合计占比约12%。

　　从买家特征来看，机构投资者、房地产相关企业、地方国企投资行为相对活跃。2026年一季度，以披露买家的交易计算，机构投资者、房地产相关企业、地方国企收并购行为相对活跃，交易宗数合计占比超五成；以全部交易计算，买家为机构投资者的交易金额占比超三成。从卖家特征来看，房企依旧是大宗交易市场主要卖家，以披露卖家的交易计算，内资及港资房地产相关企业交易宗数占比超四成；以全部交易计算，内资及港资房地产相关企业交易金额占比近六成。

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